Cassazione Civ. n. 25448/2010 – Locazione di immobili urbani e diritto alla prelazione in capo al conduttore

L’indagine del giudice del merito non deve essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita (o della denuntiatio), non potendo il giudice del merito prescindere da quello che é il tenore del contratto di vendita (o del preliminare) nonché – in considerazione delle circostanze del caso concreto – di eventuali altri contratti che, pur se intervenuti tra soggetti parzialmente diversi, possano dirsi collegati al primo, e sulla base di questi il giudice deve apprezzare se le parti hanno o meno considerato la vendita dei vari cespiti come la vendita di un complesso unitario non frazionabile. A tal fine deve essere adeguatamente apprezzata, altresì, sia la circostanza che l’alienante potrebbe riuscire ad ottenere, vendendo tutti i beni di cui è proprietario nello stesso complesso, un maggior corrispettivo, sia l’intenzione dell’acquirente (o del promittente acquirente) di utilizzare tutti i beni acquistati per una utilizzazione che ne imponga l’accorpamento. È salva, comunque, la facoltà per il conduttore di dedurre e dimostrare, con ogni mezzo, la natura fittizia dell’operazione.

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